Haus kaufen in Paphos: Neubau vom Bauträger in Stroumbi
ConstruX Developments baut in Stroumbi im Bezirk Paphos Doppelhäuser der Energieklasse A. Eine Hälfte hat 152 m2 auf zwei Geschossen, 3 Schlafzimmer plus Büro, ein eingezäuntes eigenes Grundstück, Garten und überdachten Stellplatz, und keine Gemeinschaftskosten. Der Preis liegt bei 300.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, schlüsselfertig in 6 Monaten.
Republik Zypern, griechischer Teil, EU-Recht. Baugenehmigung unter dem Sondererlass Κ.Δ.Π 322/2024, Parzelle TEM 1383, Wohnzone H3, Eintragung im zyprischen Grundbuch.
- Griechischer Teil
- Republik Zypern, EU-Recht
- 300.000 Euro
- vom Reißbrett, ohne Mehrwertsteuer
- 6 Monate
- bis zur schlüsselfertigen Übergabe
- Keine Gemeinschaftskosten
- eigenes Haus, eigenes Grundstück
Die Grundlagen
Was in Stroumbi gebaut wird und unter welchem Recht
Stroumbi liegt im Bezirk Paphos in der Republik Zypern, also auf dem griechischen Teil der Insel und in einem EU-Mitgliedstaat. Das Eigentum wird über das zyprische Grundbuch übertragen, und EU-Bürger unterliegen beim Kauf keinen Beschränkungen. Das ist keine nordzyprische Immobilie und keine Wohnung in einer verwalteten Anlage. Diese Unterscheidung steht hier vorne, weil sie für deutsche Käufer die erste Frage ist.
Das Projekt ist ein Doppelhaus aus zwei gespiegelten Hälften. Sie kaufen eine vollständige Hälfte: ein zweigeschossiges Haus mit eigenem Eingang, eingezäuntem eigenem Grundstück, Garten vorne und hinten und einem gepflasterten Stellplatz unter einem Carport. Es gibt keine Gemeinschaftsflächen und keine Gemeinschaftskosten.
Eine Hälfte misst 152 m2 Außenmaß, davon 134 m2 Nettowohnfläche und 45,5 m2 überdachte Terrassen und Eingangsbereich. Der Grundriss hat 3 Schlafzimmer plus ein Büro, das sich als viertes Schlafzimmer nutzen lässt.
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Ihr Eigentum
Was gehört Ihnen als Eigentümer?
Ihnen gehört ein eigenes Haus auf eingezäuntem eigenem Grundstück, mit Garten vorne und hinten, überdachtem Stellplatz und separatem Eingang. Es gibt keine Gemeinschaftsflächen und keine Gemeinschaftskosten.
- Eigenes eingezäuntes Grundstück
- Kein Anteil an einer Anlage. Das Grundstück ist eingezäunt und gehört Ihnen, mit eigener Zufahrt von der Straße.
- Garten vorne und hinten
- Privater Garten auf beiden Seiten des Hauses, auf Ihrem eigenen Grund und nicht auf Gemeinschaftsfläche.
- Überdachter Stellplatz
- Ein gepflasterter Stellplatz unter einem Carport, auf dem Grundstück, und kein nummerierter Platz in einer Sammelgarage.
- 45,5 m2 überdachte Außenfläche
- Eine überdachte Veranda von 20 m2 im Erdgeschoss, ein überdachter Eingang von 9,6 m2 und ein überdachter Balkon von 15,9 m2 am Elternschlafzimmer.
- Keine Gemeinschaftskosten, dauerhaft
- Eine verwaltete Anlage rechnet monatlich Aufzüge, Pools, Flure und Grünflächen ab. Dieses Haus hat davon nichts, also gibt es auch nichts abzurechnen.
- 3 Schlafzimmer plus Büro
- Elternschlafzimmer mit eigenem Bad und begehbarem Ankleidezimmer, zwei weitere Schlafzimmer, ein Familienbad und im Erdgeschoss ein Büro, das als viertes Schlafzimmer taugt.
Das Haus ist eine von zwei gespiegelten Hälften eines Doppelhauses. Die beiden Hälften teilen sich eine schallgedämmte, verstärkte Trennwand und sonst nichts.
Lage
Wo liegt Stroumbi?
Stroumbi ist ein Hügeldorf im Bezirk Paphos, umgeben von Weinbergen und Olivenhainen, etwa 15 Minuten von Paphos entfernt.
Es ist ein gewachsenes Dorf und keine Hotelmeile. Die Umgebung besteht aus Weinbergen, Olivenhainen und Blick über die Hügel, und der Alltag spielt sich im Dorf selbst ab.
Wie lange fährt man von hier wohin?
Innenstadt von Paphos, Flughafen, Krankenhäuser und Strandpromenade liegen etwa 15 Minuten entfernt. Zur International School of Paphos sind es 12 bis 14 Minuten. Die Strände und die Marina von Latchi und Polis liegen 20 bis 25 Minuten entfernt.
Die Fahrzeiten hat der Bauträger selbst vom Grundstück aus gemessen. Der Verkehr auf der Zufahrt nach Paphos schwankt über den Tag und in der Hochsaison.
Infrastruktur
Was ist die Autobahn A7 von Paphos nach Polis?
Zypern baut seine erste Autobahn und verbindet damit Paphos mit Polis Chrysochous. Der erste Abschnitt führt von Agia Marinouda nach Stroumbi, etwa 15,5 km vierspurige Straße mit direktem Anschluss an die A6 von Limassol nach Paphos. Anschlussstelle und Kreisverkehr liegen unmittelbar hinter dem Dorf. Die Ausschreibung hat einen Wert von etwa 125 Millionen Euro, die Angebote wurden im April 2026 eingereicht.
Als Fertigstellung werden 2030 bis 2032 geschätzt. Dieses Datum ist eine Prognose, und Zeitpläne öffentlicher Infrastruktur verschieben sich. Was das mit den Preisen macht, sagen wir Ihnen nicht.
Einheiten
Was steht auf dem Grundstück zur Verfügung?
Auf dem Gelände liegen zwei Projekte. Die Doppelhaushälften sind das Hauptprodukt und der Gegenstand dieser Seite. Die Wohnblöcke sind ein eigenes Gebäude.
| Einheit | Netto | Brutto | Schlafzimmer | Preis |
|---|---|---|---|---|
| Doppelhaushälfte, 3 Schlafzimmer plus BüroGrundrisse ansehen | 134 m2 | 152 m2 | 3 plus Büro | 300.000 Euro ohne Mehrwertsteuer |
| Wohnung, ErdgeschossSeite in Vorbereitung | 73,90 m2 | 85,24 m2 mit Terrasse | Grundriss auf Anfrage | Auf Anfrage |
| Wohnung, ObergeschossSeite in Vorbereitung | 73,04 m2 | 78,14 m2 mit Balkon | Grundriss auf Anfrage | Auf Anfrage |
Die Wohnungen sind zwei Blöcke mit je zwei Wohnungen, gezeichnet am 09.06.2026. Für die Wohnungen ist noch kein Preis veröffentlicht, deshalb nennen wir ihn auf Anfrage, statt eine Zahl zu setzen, die wir später korrigieren müssten.
Preis
Was kostet eine Haushälfte?
Eine Hälfte kostet 300.000 Euro vom Reißbrett zuzüglich Mehrwertsteuer, also etwa 1.519 Euro pro m2 auf rund 197,5 m2 gemessener Gesamtfläche. Was dazukommt, hängt davon ab, welcher Mehrwertsteuersatz für Sie gilt.
| Satz | Mehrwertsteuer | Gesamt |
|---|---|---|
| 5% ermäßigt, Haupt- und Dauerwohnsitz | etwa 16.250 Euro | etwa 316.250 Euro |
| 19% Regelsatz | 57.000 Euro | 357.000 Euro |
etwa 40.700 Euro
Richtwert der Ersparnis beim ermäßigten Satz
Diese Ersparnis ist die Differenz der beiden Gesamtpreise oben und bewegt sich mit ihnen. Sie entspricht etwa einem Siebtel des Kaufpreises, weshalb es sich lohnt, die Flächenmessung vor der Unterschrift zu klären und nicht danach.
Was in diesem Preis enthalten ist
- Schlüsselfertiger Ausbau nach der veröffentlichten Baubeschreibung
- Fußbodenheizung in allen Räumen, im Grundpreis enthalten
- Photovoltaikpaket
- Split-Klimaanlage in allen Wohn- und Schlafräumen
- Küchenmöbel mit Arbeitsplatte, Einbauschränke und begehbares Ankleidezimmer
Was der ermäßigte Satz tatsächlich voraussetzt
- Der Satz von 5% gilt für die ersten 130 m2 anrechenbarer Fläche und für die ersten 350.000 Euro des Werts. Alles darüber wird mit 19% besteuert.
- Der Gesamtwert des Geschäfts darf 475.000 Euro nicht übersteigen. Dieses Haus liegt bei 300.000 Euro und besteht diese Prüfung.
- Die gesamte anrechenbare Fläche darf 190 m2 nicht übersteigen. Der Genehmigungssatz führt die beiden Häuser mit 148 m2 und 164 m2 gegen die Geschossflächenzahl, beide bestehen also.
- Anrechenbare Fläche ist die Zahl aus der Geschossflächenzahl der Baugenehmigung, nicht die überdachte Fläche aus einer Broschüre, in der Veranden mitzählen.
- Es muss Ihr Haupt- und Dauerwohnsitz auf Zypern sein, und Sie beantragen den Satz mit dem Formular VAT 110, bevor Sie den Besitz übernehmen.
Nehmen Sie den Gesamtpreis zum ermäßigten Satz als Richtwert und nicht als Angebot. Eine Hälfte hat 152 m2 anrechenbare Fläche gegenüber einer Grenze von 130 m2, also wird ein Teil des Preises mit 19% besteuert, unabhängig davon, wie die Fläche gemessen wird. Die Zahl oben rechnet mit der Nettowohnfläche von 134 m2. Maßgeblich ist die Messung der zyprischen Steuerbehörde, die dafür einen eigenen Rechner veröffentlicht. Uns ist lieber, Sie rechnen das jetzt selbst nach, als dass Sie den Unterschied bei der Unterschrift entdecken.
Rechner der zyprischen Steuerbehörde zum Satz von 5%
Das ist keine Steuerberatung. Die genannten rechtlichen Voraussetzungen sind so wiedergegeben, wie die zyprische Steuerbehörde sie zum Mehrwertsteuergesetz N.42(I)/2023 veröffentlicht, in Kraft seit dem 16. Juni 2023. Ob Sie berechtigt sind, hängt von Ihren eigenen Verhältnissen ab und wird von der Steuerbehörde bestätigt. Lassen Sie sich vor der Unterschrift von einem zyprischen Steuerberater beraten.
Baubeschreibung
Was enthalten ist und was nicht
Die Liste unten ist die Grundausstattung. Optionen werden getrennt berechnet, und jeder Optionspreis ist ein Anfangspreis.
Enthalten
- Monolithische Stahlbetongründung mit Abdichtung
- Verzinkter Leichtstahlrahmen mit monolithischem Wandkern aus mineralischem Schaum-Geopolymer
- Warmdach als Flachdach mit Dämmung und Abdichtung
- Fußbodenheizung in allen Räumen, dazu Warmwasserbereitung
- Komplette Elektroinstallation mit Verteiler, Steckdosen, Schaltern und LED-Beleuchtung
- Photovoltaikpaket
- Split-Klimaanlage in allen Wohn- und Schlafräumen
- Energiesparende Doppelverglasung, Innen- und Eingangstüren
- Laminat oder SPC in trockenen Räumen, Feinsteinzeug in Nassräumen und auf Terrassen
- Küchenmöbel mit Arbeitsplatte und Anschlüssen für Geräte
- Einbauschränke und ein begehbares Ankleidezimmer
- Komplette Sanitärobjekte und Armaturen
Nicht enthalten
- Mineralische Fassade Multipor, 20.000 Euro. Eine gehobene Option und keine Verbesserung der Dämmung: die Wand geht von U 0,21 auf 0,26 W/(m2.K), dafür ist die Fassade zu 100% mineralisch, nicht brennbar nach Klasse A1 und dampfdurchlässig.
- Möbelpaket, ab 10.000 Euro
- Kaminofen für Holz, ab 5.000 Euro
- Smart-Home-System, ab 3.000 Euro
- Küchengerätepaket, ab 2.000 Euro
Innenansichten sind architektonische Visualisierungen. Ausgeführt wird nach dieser Baubeschreibung.
Genehmigung und Eigentum
Welche Baugenehmigung liegt für das Projekt vor?
Das Grundstück ist Parzelle TEM 1383, Blatt 45/13, mit einer Fläche von 520 m2 in der Wohnzone H3. Die Genehmigung beruht auf dem Sondererlass Κ.Δ.Π 322/2024 der EOA Paphos.
Das ist die Republik Zypern, ein EU-Mitgliedstaat, also wird das Eigentum über das Grundbuch nach zyprischem und europäischem Recht übertragen.
Die zulässige Geschossflächenzahl von 327,6 m2 gilt für das gesamte Grundstück. Überbaut werden 156 m2, also 30% der 520 m2 Grundstücksfläche gegenüber zulässigen 35%. Das Vorhaben liegt damit innerhalb seines Rahmens und nicht an dessen Rand.
Kann man als Deutscher auf Zypern ein Haus kaufen?
Ja, und ohne Genehmigungsverfahren. Die Republik Zypern ist EU-Mitgliedstaat, und EU-Bürger unterliegen beim Immobilienerwerb keinen Beschränkungen. Deutsche, Österreicher und andere EU-Käufer kaufen zu denselben Bedingungen wie Zyprer, und das Eigentum wird über das zyprische Grundbuch übertragen. Käufer von außerhalb der EU brauchen dagegen eine Genehmigung des Ministerrats, beantragt mit dem Formular COMM 145 beim Bezirksamt Paphos.
Das gilt für den griechischen Teil, und genau dort liegt dieses Projekt. Nordzypern ist eine andere Frage mit einer anderen Eigentumslage, und darum geht es hier nicht. Deutsche Suchanfragen nach einem Haus auf Zypern führen regelmäßig zu Angeboten in Nordzypern, weshalb es sich lohnt, klar zu sagen, auf welcher Seite der Linie dieses Projekt liegt.
| Kennwert | Zulässig | Geplant |
|---|---|---|
| Geschossflächenzahl | 60% plus 5% Bonus für erneuerbare Energien, 327,6 m2 | eingehalten |
| Überbaute Fläche | 35%, 182 m2 | 30%, 156 m2 |
| Geschosse | 2 | 2 |
| Maximale Höhe | 8,3 m | innerhalb der Grenze |
Architekten der Genehmigungsplanung: A.A. Andreou Atelier Square Architects L.L.C, ETEK Registrierung A137676.
Regeln für den Immobilienkauf durch Ausländer: Innenministerium der Republik Zypern
Kauf vom Reißbrett
Wie ist ein Käufer beim Kauf vom Reißbrett auf Zypern geschützt?
Sie hinterlegen innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung eine gestempelte Ausfertigung des Kaufvertrags beim Bezirksgrundbuchamt. Diese Hinterlegung ist Ihr Schutz, und sie ist der wichtigste Schritt des ganzen Geschäfts.
Das Gesetz über den Verkauf unbeweglichen Vermögens (Specific Performance) 81(I)/2011 gilt seit dem 1. August 2011. Sobald Ihr Vertrag hinterlegt ist, kann der Verkäufer dasselbe Haus nicht an jemand anderen verkaufen, nicht belasten und ohne Ihre schriftliche Zustimmung nicht darüber verfügen. Dieses Recht bleibt auch dann bestehen, wenn der Bauträger später in Schwierigkeiten gerät.
Das Gesetz 110(I)/2025 geht weiter. Wer den Preis vollständig bezahlt hat, kann die Übertragung beim Grundbuchamt inzwischen auch dann beantragen, wenn eine ältere Belastung eingetragen ist, und zwar mit schriftlicher Zustimmung des Berechtigten. Verweigert eine Bank die Zustimmung, hat der Käufer 45 Tage Zeit, ein Gericht anzurufen, das die Verweigerung für missbräuchlich erklären kann. Der Gerichtsbeschluss tritt dann an die Stelle der Zustimmung.
Nehmen Sie dafür Ihren eigenen unabhängigen zyprischen Anwalt und nicht unseren. Die Frist zur Hinterlegung beträgt sechs Monate ab Unterschrift, und diese Frist überlässt man niemandem sonst.
Regeln für den Immobilienkauf durch Ausländer: Innenministerium der Republik Zypern
Ablauf
Wie reserviert man eine Haushälfte?
Das passiert, nachdem Sie sich gemeldet haben.
- 1
Sagen Sie, was Sie brauchen
Schicken Sie eine Anfrage oder schreiben Sie der Bauberatung. Wir antworten innerhalb eines Werktages.
- 2
Vollständige Unterlagen erhalten
Grundrisse, Baubeschreibung, Genehmigungsunterlagen und eine schriftliche Kostenaufstellung mit beiden Mehrwertsteuersätzen.
- 3
Eigenen Anwalt beauftragen
Nehmen Sie einen unabhängigen zyprischen Anwalt. Er prüft Eigentum und Unterlagen und sieht den Vertrag durch.
- 4
Reservieren und unterschreiben
Hälfte reservieren, dann den Kaufvertrag unterschreiben und ihn vom Anwalt beim Grundbuchamt hinterlegen lassen.
- 5
Bauen und übergeben
Der Bau dauert etwa 6 Monate bis zur schlüsselfertigen Übergabe.
Bilder
Das Projekt in Bildern
Architektonische Visualisierungen, keine Fotos eines fertigen Baus.
Jedes Bild auf dieser Seite ist eine architektonische Visualisierung aus den Plänen. Keines davon ist ein Foto eines fertigen Hauses, denn das Haus steht noch nicht.
FAQ
Häufige Fragen zum Projekt Stroumbi
- Kann man als Deutscher auf Zypern ein Haus kaufen?
- Ja, und ohne Genehmigungsverfahren. Die Republik Zypern ist EU-Mitgliedstaat, und EU-Bürger unterliegen beim Immobilienerwerb keinen Beschränkungen. Sie kaufen zu denselben Bedingungen wie Zyprer, und das Eigentum wird über das zyprische Grundbuch übertragen. Käufer von außerhalb der EU brauchen eine Genehmigung des Ministerrats, beantragt mit dem Formular COMM 145 beim Bezirksamt Paphos.
- Wie teuer ist ein Haus in Zypern, konkret dieses hier?
- Vom Reißbrett 300.000 Euro ohne Mehrwertsteuer, etwa 1.519 Euro pro m2. Zum Regelsatz von 19% ergibt das 357.000 Euro. Zum ermäßigten Satz von 5% liegt der Richtwert des Bauträgers bei etwa 316.250 Euro, und die genaue Zahl bestätigt die zyprische Steuerbehörde.
- Ist das der griechische Teil von Zypern?
- Ja. Stroumbi liegt im Bezirk Paphos in der Republik Zypern, einem EU-Mitgliedstaat, und das Eigentum wird über das zyprische Grundbuch nach zyprischem und europäischem Recht übertragen.
- Wie lange dauert der Bau?
- Etwa 6 Monate bis zur schlüsselfertigen Fertigstellung.
- Wie ist ein Käufer beim Kauf vom Reißbrett auf Zypern geschützt?
- Dadurch, dass eine gestempelte Ausfertigung des Kaufvertrags innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung beim Bezirksgrundbuchamt hinterlegt wird, nach dem Gesetz über den Verkauf unbeweglichen Vermögens (Specific Performance) 81(I)/2011. Nach der Hinterlegung kann der Verkäufer die Immobilie ohne Ihre schriftliche Zustimmung weder weiterverkaufen noch belasten noch darüber verfügen.
- Gibt es Gemeinschaftskosten?
- Nein. Jede Hälfte ist ein eigenes Haus mit eingezäuntem eigenem Grundstück, Garten, Eingang und überdachtem Stellplatz. Es gibt keine Gemeinschaftsflächen, also gibt es auch nichts, wofür Gemeinschaftskosten anfallen könnten.
- Ist der Kauf vom Reißbrett günstiger als ein fertiges Haus?
- Hier ja, weil Sie zum Preis vor Fertigstellung kaufen und dafür die Bauzeit mitgehen, statt einen Fertigpreis zu zahlen. Sie geben dafür auf, vorher durch das fertige Haus zu laufen. Genau deshalb sind Baubeschreibung, Grundrisse und Genehmigungsunterlagen veröffentlicht und nicht nur beschrieben.
- Qualifiziert das für den Daueraufenthalt auf Zypern?
- Der Preis von 300.000 Euro ohne Mehrwertsteuer erreicht die Immobilienschwelle für das beschleunigte Verfahren nach Regelung 6(2), und es ist ein Neubau direkt vom Bauträger, was dieses Verfahren verlangt. Verlangt werden außerdem gesicherte Jahreseinkünfte von mindestens 50.000 Euro aus dem Ausland sowie weitere Voraussetzungen. Die Schwelle zu erreichen ist nicht dasselbe wie bewilligt zu werden. Lassen Sie sich unabhängig migrationsrechtlich beraten.
- Was sind die Nachteile beim Immobilienkauf auf Zypern?
- Die beiden, auf die es hier ankommt, sind Eigentum und Mehrwertsteuer. Wegen des Eigentums veröffentlichen wir Parzelle, Zone und Nummer des Genehmigungserlasses, und deshalb geht der Vertrag ins Grundbuch. Wegen der Mehrwertsteuer zeigen wir beide Sätze statt einer gemischten Zahl. Der dritte Punkt ist, dass Kauf vom Reißbrett Warten bedeutet, hier etwa 6 Monate.
- Ist die Fußbodenheizung wirklich enthalten?
- Ja, in allen Räumen, im Grundpreis. Stroumbi liegt im Landesinneren in Höhenlage, und die Winterabende sind kälter als an der Küste. Sie lohnt sich also auch in einem so gut gedämmten Gebäude.
Sichern Sie sich Ihre Haushälfte zum Preis vom Reißbrett
Fester Preis, veröffentlichte Baubeschreibung und etwa 6 Monate bis zur Übergabe.
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