斯特鲁比期房三居室住宅出售，距帕福斯 15 分钟车程
斯特鲁比项目位于塞浦路斯帕福斯区斯特鲁比村，是一栋由两户组成的双拼别墅。其中一栋售价 300,000 欧元，不含增值税，约合 1,519 欧元/m2。您得到的是 152 m2 建筑面积、134 m2 套内净面积、3 间卧室加一间书房、A 级能效，位于自己的围栏地块上，没有公摊费用。6 个月拎包入住交付。
300,000 欧元加增值税，单栋住宅
达到塞浦路斯居留许可的房产金额门槛
采用轻钢龙骨结构和整体式矿物芯材建造，墙体传热系数 U 值达到 0.21 W/(m2.K)，比塞浦路斯允许的 0.4 好约 1.9 倍。
- 300,000 欧元
- 期房价格，不含增值税
- 6 个月
- 至拎包入住交付
- A 级
- 能效等级
- 没有公摊费用
- 独立住宅，独立地块
基本情况
斯特鲁比项目是什么？
本页介绍的是位于塞浦路斯共和国帕福斯区斯特鲁比村的一栋双拼别墅，共两户。它不是北塞浦路斯的房产，也不是有物业管理的小区里的公寓。
该项目是由两栋镜像住宅组成的双拼别墅。您买下的是完整的其中一栋：一栋两层独立住宅，有自己的入口、自己的围栏地块、前后花园，以及车棚下的铺装停车位。没有共用区域，也没有公摊费用。
一栋住宅按外墙测量为 152 m2，套内净使用面积 134 m2，带顶露台和门廊共 45.5 m2。户型为 3 间卧室加一间书房，书房可作第四间卧室使用。
位置
斯特鲁比在哪里？距帕福斯有多远？
斯特鲁比是帕福斯区的一个山坡村庄，距帕福斯市区约 15 分钟车程，四周是葡萄园和橄榄林。
这里是有人常住的村子，不是海边度假带，所以周围是葡萄园、橄榄林和山景，日常生活就在村里进行。您得到的是乡村的安静和视野，同时城区、学校和西北海岸都在方便的车程之内。
- 帕福斯
- 到市中心、机场、医院和海滨约 15 分钟车程。
- 帕福斯国际学校
- 门到门 12 到 14 分钟。
- 拉奇和波利斯的海滩
- 到西北海岸的海滩和码头 20 到 25 分钟。
- 周边环境
- 葡萄园、橄榄林、干净的空气和安静。
行车时间是开发商从项目现场自行测量的结果。帕福斯方向的路况在一天中不同时段和旅游旺季会有变化。
- 15 分钟
- 到帕福斯
- 12 到 14 分钟
- 到帕福斯国际学校
- 20 到 25 分钟
- 到海滩
区域前景
A7 帕福斯至波利斯高速公路是什么？
A7 是塞浦路斯首次修建的通往波利斯赫里索胡的高速公路，斯特鲁比是第一期工程的终点。
- 第一期：阿依亚马里努达至斯特鲁比
- 约 15.5 km 高速公路，与利马索尔至帕福斯的 A6 直接连接。
- 斯特鲁比的一处枢纽
- 过了村子就是一个环岛，另有一个通往卡西卡斯方向的规划出口。
- 4 条车道
- 已由政府确认。预计 2030 至 2032 年完工。
- 约 1.25 亿欧元的招标
- 投标已于 2026 年 4 月提交。
这对买家意味着什么
- 车程更短
- 从斯特鲁比到帕福斯更快，也能接入全岛高速公路网。
- 西北部的投资
- 修路会带动沿线其他基础设施一起跟进。
- 对价值可能产生的影响
- 期房阶段买入的房产，可能会随着道路接近完工而受益。没有人能保证这一点，我们也不会保证。
路线参数、招标金额和投标日期来自开发商掌握的该工程项目资料，目前正在与塞浦路斯交通、通信和工程部核实。2030 至 2032 年的完工窗口是预测，不是确定的日期，公共基础设施的时间表是会变的。
地块
买下其中一栋，业主得到什么？
您得到的是一栋独立住宅，位于自己的围栏地块上，有前后花园、带顶棚的停车位和独立入口。没有共用区域，也没有公摊费用。
- 一栋独立的住宅
- 两层独立住宅，有自己的临路入口，不是小区里的一份产权。
- 私家花园
- 住宅前后都有做过绿化的地面，都在您自己的土地上。
- 带顶棚的停车位
- 入口旁车棚下的铺装停车位，就在地块内。
- 围栏地块
- 四周设有围栏，铺装步道通向住宅。
- 45.5 m2 的带顶户外空间
- 一层 20 m2 带顶露台，9.6 m2 带顶门廊，二层 15.9 m2 带顶阳台。
- 永远没有公摊费用
- 有物业管理的小区要按月收取电梯、泳池、走廊和公共绿地的费用。这栋住宅没有这些东西，所以也没有可收的费用。
本住宅是双拼别墅中两栋镜像住宅之一。两栋之间共用一道加强隔声的分户墙，除此之外没有任何共用部分。
关于住宅
住宅面积多大？有几间卧室？
一栋住宅按外墙测量为 152 m2，套内净使用面积 134 m2，带顶露台 45.5 m2，分两层布置为 3 间卧室加一间书房。
- 152m2
- 总面积，按外墙测量
- 134m2
- 套内净使用面积
- 45.5m2
- 带顶露台和门廊
- 3+1
- 间卧室加一间书房
房间布局，单栋住宅
一层
- 开放式起居和餐厅
- 厨房
- 家务和洗衣间
- 书房，或第四间卧室
- 客用卫生间、门厅和储藏空间
- 带顶露台 20 m2，带顶门廊 9.6 m2
二层
- 主卧带独立卫浴
- 步入式衣帽间
- 另外 2 间卧室
- 家庭浴室
- 过厅和楼梯厅
- 带顶露台阳台 15.9 m2
户型图
户型图显示了什么？
起居空间在一层，卧室在二层，每层各有一个带顶露台，两层都有储藏空间。
一层
一层功能分区
- 开放式起居和餐厅
- 厨房，预留家电位置
- 家务和洗衣间
- 书房，或客房
- 客用卫生间
- 门厅和楼梯下的储藏空间
- 带顶露台 20 m2，可直通花园
- 车棚和带顶门廊 9.6 m2
二层
私密的休息区
- 主卧带独立卫浴
- 步入式衣帽间
- 另外 2 间卧室
- 家庭浴室，配浴缸和淋浴
- 过厅和楼梯厅
- 带顶露台阳台 15.9 m2
2 个带顶露台加一个阳台，每层都有储藏空间。
室内
建成后的住宅是什么样子？
开放式起居空间直通花园，带顶露台面朝葡萄园，厨房已配好橱柜，卧室可直接走到露台上。
室内图为概念效果图。实际装修按下方规格交付。
规格，第 1 部分
结构和建筑设备包含哪些内容？
地暖是标准配置。斯特鲁比的冬天冷到需要地暖，所以尽管能效等级已经很高，地暖仍然包含在价格里。
基础和结构
- 带防水层的钢筋混凝土基础
- 承重镀锌轻钢龙骨结构
- 几何尺寸精确，抗震，不腐朽、不沉降
墙体和楼板
- 整体式矿物复合材料墙体填充
- 水泥板和石膏板永久性模板
- 钢梁上的层间楼板
屋面和防护
- 带保温和防水的平屋顶暖屋面
- 潮湿区域和露台防水
- 分户墙加强隔声
电气和光伏
- 全屋布线、配电箱、插座和开关
- 光伏系统
- 室内 LED 照明和地块室外照明
采暖和给水
- 全屋地暖
- 热水设备
- 全套给排水安装
室内温控
- 每间起居室和卧室配分体式空调
- 节能双层中空玻璃窗
- A 级能效
规格，第 2 部分
拎包入住包含哪些装修和设备？
住宅按装修完成状态交付。地面、涂料、厨房橱柜、衣柜、洁具、照明和空调都在 300,000 欧元的价格内，光伏系统和地暖也在其中。
价格内包含
地面，起居区域
强化复合地板或 SPC 石塑地板。温暖、耐磨、安静。
门和窗
室内门和入户门，节能双层中空玻璃。
地面和墙面，潮湿区域和露台
瓷质砖。
室内温控
每间起居室和卧室都有空调。
墙面和天花
全面的基层处理和面漆。
电气和照明
插座和开关已安装，嵌入式 LED 照明。
厨房
厨房橱柜带台面，预留家电位置。
给排水
洁具和龙头全部安装到位。
收纳
定制衣柜和一个步入式衣帽间。
能源
光伏和热水设备，电费能压下来靠的就是这两样。
不包含
- Multipor 矿物外墙面层，20,000 欧元。这是一项高端选配，而不是保温升级：墙体的 U 值从 0.21 变成 0.26 W/(m2.K)，换来的是 100% 矿物质、达到 A1 级不燃、并且透气的外墙面。
- 家具包，10,000 欧元起
- 燃木壁炉，5,000 欧元起
- 智能家居系统，3,000 欧元起
- 厨房家电包，2,000 欧元起
- 律师费、印花税、过户费，以及您自己的税务咨询
室内图为建筑效果图。实际装修按此规格交付。
技术
墙体是用什么做的？
墙体填充的是冷固化整体式矿物泡沫地聚物复合材料，浇筑进钢结构内部，凝固后成为一整块连续的类石材整体。
这一点之所以重要，是因为通常的替代做法是纤维状岩棉，它以板材形式安装，板与板之间有接缝。浇筑成型的芯材本身就没有接缝，下面这些性能都是在芯材本身上测得的。
一整块连续的整体
它把墙体完全填满，所以没有空腔，也没有板材保温在安装接缝处留下的热桥。
A1 级不燃，可耐受至 1200 C
在火灾中保持稳定。岩棉的粘结剂在 200 到 250 C 就会烧失，材料随之失去形状。
能处理湿气，会呼吸
透气，蒸汽渗透阻力系数 mu 为 3 到 5，因此把湿气从墙里带出去，而不是留在墙里。
室内安静
致密的芯材对街道噪声和房间之间的噪声的阻隔效果，强于纤维类保温材料。
结构强度
抗压强度约 1.39 MPa，芯材与结构一起受力。岩棉不承担任何结构荷载。
矿物质，耐久
以矿物为基材，碳足迹约 79 kg CO2/m3。在住宅的整个使用寿命内不掉粉、不沉降。
轻钢结构和矿物泡沫地聚物芯材由另一家独立公司 Lightsteel Living Ltd 提供。
能效
这栋住宅的能效如何？
采用基础外墙面层时，墙体的 U 值达到 0.21 W/(m2.K)，比塞浦路斯对新建建筑规定的 0.4 W/(m2.K) 好约 1.9 倍。能效等级为 A 级。
| 墙体 | U 值，W/(m2.K) | 墙体 U 值，W/(m2.K)。数值越低越好 |
|---|---|---|
| 塞浦路斯 2016 年以前的标准已废止。2013 年 12 月 11 日至 2016 年 12 月 31 日有效。 | 0.72 | |
| 塞浦路斯现行上限现行法定上限，自 2017 年 1 月 1 日起施行。 | 0.4 | |
| 我们的墙体，配 Multipor高端外墙面层选配。 | 0.26 | |
| 我们的墙体，配 EPS 100基础规格。 | 0.21 |
现在仍然能看到有人把 0.72 当作塞浦路斯的标准来引用。它已于 2017 年 1 月 1 日废止。我们对比的是 0.4，这才是今天新建住宅适用的数值。
外墙保温面层
基础方案
EPS 100 mm 外墙面层
U = 0.21 W/(m2.K)
比塞浦路斯的上限好约 1.9 倍。已包含在基础价格内。
高端方案
Multipor 矿物外墙面层
U = 0.26 W/(m2.K)
100% 矿物质，达到 A1 级不燃，并且透气，整面墙像一块会呼吸的石头。20,000 欧元。
能效等级 A 级。配上光伏系统，全年的温控开支都很低。
可选配项
可以加哪些选配，各要多少钱？
这些不在基础规格之内。它们在施工期间按要求增加，下面每个价格都是起价，在签合同之前谈定。
Multipor 矿物外墙面层
20,000 欧元
不燃、会呼吸的高端矿物外墙面层。
家具包
10,000 欧元起
3 间卧室、起居室和 2 个露台。
燃木壁炉
5,000 欧元起
起居室里的一处真火壁炉。
智能家居
3,000 欧元起
用手机控制照明、温控、遮阳和安防。
厨房家电包
2,000 欧元起
冰箱、灶具、烤箱和抽油烟机。
这栋住宅符合塞浦路斯永久居留的条件吗？
300,000 欧元、不含增值税的售价，达到了第 6(2) 条快速永久居留路径的房产金额门槛，房产之外不需要再追加投资。价格只是其中一项条件：您同时还必须有来自塞浦路斯境外、每年至少 50,000 欧元的稳定收入。上面的选配增加的是舒适度，达到门槛并不需要它们。
- 房产必须是直接向开发公司购买的新建住宅房产。本项目属于这一类。
- 您还需要有来自塞浦路斯境外、每年至少 50,000 欧元的稳定收入，配偶另加 15,000 欧元，每名受抚养子女另加 10,000 欧元。
- 最多可以合并两个住宅单元来达到门槛。
- 该门槛会定期复核，预计会上调。
达到价格门槛，并不等于获得居留许可。居留许可要在满足该项目其他条件的前提下才会批准，在您据此做决定之前，请向塞浦路斯的移民顾问确认您自己的情况。
价格和条款
一栋住宅含增值税要多少钱？
加增值税，单栋住宅
300,000 欧元
约 1,519 欧元/m2
按外墙测量，含露台，约 197.5 m2
- 6 个月
- 施工周期
- 拎包入住
- 按规格全部装修完成
优惠税率下的参考节省额
约 40,700 欧元
这个节省额是上面两个总价之间的差额，所以它会随两个数字变动。它大约相当于购房价格的七分之一，这就是为什么值得在签约之前而不是之后把面积测量弄清楚。
| 增值税税率 | 增值税 | 总价 |
|---|---|---|
| 5% 优惠税率，首套自住常住住宅 | 约 16,250 欧元 | 约 316,250 欧元 |
| 19% 标准税率 | 57,000 欧元 | 357,000 欧元 |
优惠税率下的总价请当作参考数字来看，它不是报价。其中一栋的可建面积是 152 m2，而上限为 130 m2，所以无论面积按哪种方式测量，价格中都有一部分要按 19% 征税。上面的数字用的是 134 m2 的套内净面积。真正算数的测量由塞浦路斯税务局做出，税务局也公布了自己的计算工具。我们宁可您现在就自己把这笔数算一遍，也不希望您到签约时才发现有出入。
优惠税率实际要求什么
- 5% 税率只适用于前 130 m2 可建面积和前 350,000 欧元价值。超出其中任何一项的部分按 19% 征税。
- 交易总额不得超过 475,000 欧元。这栋住宅是 300,000 欧元，符合。
- 可建总面积不得超过 190 m2。一栋住宅按外墙计的建筑面积为 152 m2，符合，而可建面积是按规划的建筑系数计算的，不是按手册上的数字。
- 可建面积是规划许可中建筑系数确定的数字，不是手册里那个把带顶露台算进去的覆盖面积。
- 它必须是您在塞浦路斯的首套自住常住住宅，并且要在交房之前用增值税 110 号表格提出申请。
这个价格里包含什么
- 按公布规格完成的拎包入住装修
- 全屋地暖，含在基础价内
- 一套光伏配套
- 每间起居室和卧室的分体式空调
- 带台面的厨房家具、定制衣柜和一个步入式衣帽间
这不是税务意见。上述法律条件是按塞浦路斯税务局根据增值税法 N.42(I)/2023 公布的内容陈述的，该法自 2023 年 6 月 16 日起施行。是否符合条件取决于您自身的情况，并由税务局确认。签约之前请向塞浦路斯的税务顾问咨询。
规划和产权
项目持有哪些规划许可？
场地为地块 TEM 1383，图幅 45/13，地块面积 520 m2，位于 H3 住宅区。许可依据帕福斯 EOA 专项法令 K.Δ.Π 322/2024。
这里是塞浦路斯共和国，欧盟成员国，因此产权通过土地登记处按塞浦路斯法律和欧盟法律转移。
规划图纸的建筑师: A.A. Andreou Atelier Square Architects L.L.C，ETEK 注册号 A137676。
外国人购房规定： 塞浦路斯内政部
| 参数 | 许可值 | 方案值 |
|---|---|---|
| 建筑系数 | 60% 加 5% 可再生能源加成，327.6 m2 | 符合 |
| 建筑覆盖率 | 35%，182 m2 | 30%，156 m2 |
| 层数 | 2 | 2 |
| 最大高度 | 8.3 m | 在限值内 |
许可的建筑系数 327.6 m2 针对的是整个地块。方案的建筑覆盖面积为 156 m2，是 520 m2 地块的 30%，而许可为 35%，也就是说方案留在自己的许可范围之内，而不是贴着上限做。
产权干净吗？
项目位于塞浦路斯共和国，不在北部。产权通过塞浦路斯土地登记处，按塞浦路斯法律和欧盟法律转移。欧盟公民在这里购房不受限制。
北塞浦路斯是另一回事，产权状况也不一样，本项目不属于那种情况。用英文搜索塞浦路斯期房，前二十条结果里有七条是北塞浦路斯的房源，所以有必要把这个项目在这条线的哪一边说清楚。
购买期房
在塞浦路斯，期房买家如何受到保护？
您要在签约后六个月内，把已缴印花税的买卖合同副本存放到区土地登记处。这份存放登记就是保护您的东西，也是整笔交易中最重要的一步。
不动产买卖强制履行法 81(I)/2011 自 2011 年 8 月 1 日起施行。合同一经存放登记，卖方就不能把同一栋住宅再卖给别人，不能拿它去抵押，也不能在未经您书面同意的情况下处分它。即使开发商日后出了问题，这项权利依然有效。
110(I)/2025 号法律更进一步。已经付清全部房款的买家，现在即使房产上存在在先的权利负担，也可以在负担持有人书面同意的情况下，向土地登记处申请过户。如果贷款机构拒绝同意，买家有 45 天时间请求法院宣告这种拒绝属于滥用，法院命令随后即可替代该同意。
这件事请用您自己独立的塞浦路斯律师，不要用我们的。存放登记的期限是自签约起六个月，这不是可以交给别人去操心的事。
如果您不是欧盟公民
非欧盟国民取得这处房产需要获得批准。申请用 COMM 145 表格向区行政公署提出，依据是 Cap. 109，卷宗随后报送部长会议，不收取费用。据相关资料，区办公室这一环节大约需要两到三周。
外国人购房规定： 塞浦路斯内政部
场地
场地上还在建什么？
斯特鲁比这块地上有两个各自独立的项目。本页的双拼别墅是主力产品。相邻地块上还画有一栋单层独立住宅，等它的定价确定之后会有自己的页面。
| 项目 | 套内净面积 | 建筑面积 | 卧室 | 价格 |
|---|---|---|---|---|
| 双拼别墅住宅，3 间卧室加一间书房当前页面 | 134 m2 | 152 m2 | 3 间加一间书房 | 300,000 欧元，不含增值税 |
| 单层庭院别墅，3 间卧室查看房间明细与平面图 | 127.83 m2 | 153.84 m2，按外墙计 | 户型可索取 | 价格面议 |
这栋独立住宅设计有 127.83 m2 的室内房间和一个 34.20 m2 的露台。它的价格还没有公布，所以我们采取面议的方式，而不是先挂一个之后还要更正的数字。
如何购买
如何预订一栋住宅？
您联系我们之后会发生什么，如下。
告诉我们您的需求
发送咨询，或者给建造部门留言。我们会在一个工作日内回复。
拿到完整资料包
户型图、规格说明、规划资料包，以及包含两种增值税情形的书面成本明细。
委托您自己的律师
请用独立的塞浦路斯律师。他们会做尽职调查、核查产权并审阅合同。
预订并签约
先预订住宅，然后签署买卖合同，并由您的律师把合同存放到土地登记处。
施工并交房
施工到拎包入住交付约需 6 个月。
常见问题
斯特鲁比项目常见问题
- 外国人可以在塞浦路斯买房吗？
- 可以。欧盟公民购买不受限制。非欧盟国民需要获得批准，用 COMM 145 表格向区行政公署提出申请，依据是 Cap. 109。不收取费用，据相关资料，在卷宗报送部长会议之前，区办公室这一环节大约需要两到三周。
- 买了房产可以在塞浦路斯待多久？
- 买房本身不给您居留的权利。它可以支持依据第 6(2) 条提出的申请，该条要求购买 300,000 欧元、不含增值税的房产，并有来自塞浦路斯境外、每年至少 50,000 欧元的稳定收入。许可持有人必须至少每两年入境塞浦路斯一次。塞浦路斯不属于申根区，所以这个许可不附带申根权利。
- 塞浦路斯的房价在下跌吗？
- 按最新数据看，帕福斯区没有。2026 年 1 月至 7 月，该区共备案 2,387 份买卖合同，同比上升 19.6%，过户房产金额约 5.43 亿欧元。这些是塞浦路斯土地与测量局的数据，于 2026 年 8 月 12 日发布。那是一个上行的市场，不是下行的，而且这只是一个区，不是整个岛。
- 期房比现房便宜吗？
- 通常是的，因为您是在完工之前买入，并承担了建造风险。在这里，300,000 欧元、不含增值税换来的是固定价格、公布的规格，以及约 6 个月的交房周期。您放弃的是在下决心之前走进成品房看一遍的机会，这正是把合同存放到土地登记处这么重要的原因。
- 在塞浦路斯买房有哪些不利之处？
- 这里有三点值得知道。5% 的优惠增值税率只覆盖前 130 m2，所以无论面积怎么算，这个价格里都有一部分要按 19% 征税。产权过户可能需要时间，还取决于开发商是否持有干净的产权，而合同存放登记正是针对这一点的保护。另外，A7 高速公路 2030 至 2032 年的完工窗口是预测，所以不要把它当成确定的事算进去。
- 该买帕福斯海岸线，还是内陆村庄？
- 这是一个取舍，没有唯一正确的答案。海岸带让您紧邻大海、旅游配套和最高的租赁需求，而这些都体现在更高的每 m2 单价上。像斯特鲁比这样的内陆村庄，给您更大的地块、安静、山景和更低的每 m2 单价，代价是到城区要开 15 分钟车。做决定之前，两边都去站一站。
- 这算半独立住宅还是独栋住宅？
- 它是双拼别墅中两栋镜像住宅之一，所以它和邻居共用一道加强隔声的分户墙，除此之外没有共用部分。其他都完全属于您：自己的围栏地块、自己的入口、前后花园，以及地块内带顶棚的停车位。没有共用区域，也没有公摊费用。
- 在这个价位，拎包入住到底包含什么？
- 地面、涂料、室内门和入户门、双层中空玻璃、带台面的厨房橱柜、定制衣柜和一个步入式衣帽间、洁具和龙头、插座、开关和 LED 照明、每间起居室和卧室的分体式空调、光伏系统，以及全屋地暖。家具、家电、壁炉、智能家居系统和 Multipor 外墙面层都是选配，单独计价。
- 地暖真的包含在基础价里吗？
- 是的，全屋都有。斯特鲁比在山里，冬天冷到需要它，所以它含在 300,000 欧元的价格里，而不是作为升级项目另卖，尽管这栋住宅是 A 级能效。
- 双拼别墅里另外一栋是谁的？
- 第二栋住宅单独卖给它自己的买家。两栋之间没有共有产权、没有物业管理公司，也没有服务费。两栋唯一共用的是那道分户墙，而它正是为此按加强隔声的做法建造的。
- 可以合并两个单元来达到居留门槛吗？
- 依据第 6(2) 条，最多可以合并两个住宅单元来达到 300,000 欧元的门槛，前提是它们向同一家开发公司购买。这里一栋住宅本身就已经达到门槛，所以不需要合并。请向塞浦路斯的移民顾问确认您自己的情况。
